Rivalutazione degli immobili- Il Rating per Basilea 2 aumenta???

In questi ultimi mesi , ho effettuato varie analisi di bilancio e alcune aziende hanno usufruito dell’ Articolo 15, commi da 16 a 23, del decreto legge 29 novembre 2008, n. 185 cioè la Rivalutazione degli immobili delle imprese .

rivalutazione-immobili-analisi-bilancio-rating

In linea generale la rivalutazione ha portato benefici a livello di partimonio.
Dunque anche le Banche  quando si vedono arrivare un bilancio con più patrimonio netto, dovuto alla Riserva di valutazione ,sono in genere più “contente” , in quanto si va proprio incontro ad uno dei principi di Basilea 2 cioè la ricapitalizzazione delle imprese .

Ho notato però che il rating in alcuni casi non migliora o migliora di poco ( nel ns caso in esempio  rimane stabile ).
rating-con-rivalutazione-immobili-simulazione
Perché?

Ho fatto una simulazione ed ho aumentato il valore delle immobilizzazioni materiali di  un milione  di euro.

rivalutazione-immobili-capitale-proprio-immobilizzazioni
Bene … ho utilizzato il programma che ormai utilizzo da anni Top Value e si può ben vedere prendendo d’esempio  alcuni indici ,che alcuni hanno un miglioramento mentre altri, che sono determinanti per il calcolo del rating peggiorano –

Naturalmente per chi è esperto potrebbe essere anche logico .

Per esempio prendiamo il ROE che diminuisce perchè essendo il rapporto tra il Reddito netto e il (Capitale netto- Reddito netto ) per effetto della rivalutazione , il Patrimonio netto aumenta quindi diminuisce la resa del ROE.
Diminuisce anche il  ROI calcolato sul capitale investito perchè naturalmente quest’ultimo aumenta.
Migliora di molto e il Debt equity ratio infatti questo indicatore più ci si avvicina ad uno e meglio è, significa infatti che l’azienda dipende sempre meno dal capitale di terzi .

indici-bilancio-con-rivalutazione-immobili

La rivalutazione pesa anche sul  Turnover del capitale investito poichè quest’ultimo ha un maggior peso sul rapporto col valore della produzione .Di conseguenza la variazione di questi indici può portare anche ad una diminuzione dell’indice di Altman

Tutto questo per dire che da un punto di vista di analisi di bilancio ,sicuramente si ha un miglioramento patrimoniale dell’impresa ma il rating essendo la sommatoria dell’andamento di molti indici non è detto che migliora , quindi come sempre quando si analizza un’impresa  occorre vedere caso per caso.

E Tu cosa ne pensi? Lasciami  un tuo commento.

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11 comments

  1. gianpiero.turletti

    E’ proprio così…..

    Un piccolo aneddoto al riguardo……

    All’epoca non si parvava di Basilea 1 o 2 o n….
    ma in occasione di un colloquio con un dirigente bancario,ebbi modo proprio di osservare questo.

    Le banche, praticamente da sempre, e quindi anche a prescindere dai principi di Basilea,puntano l’indice contro la sottocapitalizzazione delle imprese italiane(non che tutte le imprese italiane siano sottocapitalizzate, per carità…, ma molte si…).Tuttavia, è evidente che, se si aumenta la consistenza patrimoniale, a parità di margini reddituali, in termini assoluti, corrisponde un minor margine percentuale, calcolato come ROI o come ROE, e quindi bisognerebbe che ad una maggior consistenza patrimoniale corrispondesse anche un incremento dei margini reddituali.

    Praticamente, in questo genere di analisi è implicita una filosofia di questo tipo: non solo l’azienda dovrebbe dotarsi di maggiore consistensa patrimoniale, ma in relazione a ciò dovrebbe anche dimostrare di saper far meglio fruttare il capitale.
    Diversamente, c’è quasi una distruzione di ricchezza.
    Non è peraltro un caso che molte moderne metodologie di analisi del fair value aziendale si basino sui concetti di Wacc, o costo medio ponderato del capitale, e di Eva, o economic value added, proprio inteso come differenza tra nopat, secondo la terminologia anglosassone, corrispondente al margine operativo, e costo medio ponderato del capitale.
    Del resto, non è un principio così assurdo…

    Se noi affidiamo i nostri risparmi, in ipotesi 100.000 euro, ad un gestore, ci aspetiamo un certo ritorno.
    Ma se gli affidiamo 1.000.000 di euro o 10.000.000 di euro, evidentemente le nostre aspettative sono ben superiori, attendendoci almeno lo stesso ritorno percentuale di prima, no?

  2. salvatore mastellone

    come posso fare x aderire ad un prestito x la mia società

  3. ugo bernasconi

    Buongiorno Gianpiero sono francamente di comune accordo con quanto scritto,già si trattava a proposito di questa problematica nel 2003 sul cff vedi allegato indirizzo (http://www.cinfis.com/testi/Italiano/settimana_fiscale/2003/SettimanaFiscale_200319_SottocapitalizzazioneImpreseItaliane.pdf)purtroppo la realtà Italiana come d’abito mette in pratica i provvedimenti all’ultimo e le conseguenze poi si vedono, un esempio è l’applicazione delle cinture di sicurezza sulle automobili. Il giorno prima dello scadere del termine normativo c’erano le code davanti alle officine.
    Ed i risultati si vedono ora.
    Cordialità.

  4. Patrizio Gatti

    ciao Salvatore , per rispondere adeguatamente alla tua domanda sarebbe opportuno conoscere un pò di più sulla tua azienda. Comunque Per accedere ai finanziamenti bancari o leasing devi dare la certezza che avrai la possibilità di rimborsare le rate quindi dovresti avere redditi o
    dei garanti che mettano la firma altrimenti è difficile che ti diano dei

    finanziamenti col sistema attuale-

    Se invece vuoi provare ad accedere a finanziamenti
    agevolati per esempio
    della regione e di Invitalia sulla base dei Business plan
    occorre sapere innanzitutto di che Regione sei , di
    quanto è la spesa di
    investimento prevista .

    ciao Patrizio

  5. Patrizio Gatti

    ciao Ugo, ciao Gian Piero volendo può nascere una bella discussione perchè una altra domande che si pongono gli analisti
    è meglio avere una impresa solida e lenta o una impresa che non ha patrimonio ed è veloce riferendomi al giro delle attivita??
    voi cosa dite?
    ciao Patrizio

  6. Gian Piero Turletti

    Ciao Patrizio.

    Colgo l’occasione del tuo intervento, per dire che, a mio modesto avviso, dipende principalmente dal tipo di business.
    Se, per unacerta tipologia di business, non serve molto capitale, come dire si tratta di un business che si autofinanzia con i flussi di cassa, essenzialmente utili più ammortamenti, oltre altri vari flussi non monetari, da considerare e riclassificare, alllora possiamo dire che è senz’altro preferibile l’impresa veloce.Infatti, ha ritorni più consistenti, a fronte di una minor necessità di immobilizzazioni o di capitale circolante.

    Purtroppo, spesso non è così, ed allora all’impresa non rimane che ricorrere alla cosiddetta leva finanziaria.
    Cioè, o dotarsi di capitale autonomo ( e sappiamo però che molte imprese italiane sono sottocapitalizzate) oppure…non rimane che l’ennesimo ricorso a fonti esterne.
    In Italia sono solo i grandi gruppi, tuttavia, che possono ricorrere ad emissioni obbligazionarie, o ad eventuali aumenti di capitale, destinati al mercato. Quindi…non rimane che l’ennesimo ricorso alle banche, e qui o si offrono imprese capitalizzate, oppure garanzie…
    In queto caso, quindi, contano più le risorse finanziarie a dipsoszzione, non solo dell’impresa in senso stretto, ma inerenti anche a possibili garanzie reali o fideiussorie, oppure…..

  7. Ugo Ruffolo

    La conclusione a cui giungi è assolutamente corretta. Mi permetto di aggiungere che dipende anche dal modello di rating utilizzato e dal tipo di riclassificazione di bilancio (ovvero dal tipo di attività).
    Una curiosità: vedo che oltre al rating hai indicato una Pd. Come è stata calcolata?

  8. Pingback: Come è calcolata la probabilita’ di Insolvenza delle imprese tramite il rating?? | Plan Consulting di Patrizio Gatti

  9. Patrizio Gatti

    Ciao Ugo , grazie per il commento e per la tua osservazione sulla correttezza del post.
    E’ vero che ,come dici tu , il rating può variare a seconda del settore , nel caso soprariportato si tratta di simulazione di impresa settore industria .
    Per la tua curiosità sulla PD ho cercato di risponderti con un post a te dedicato
    http://planconsulting.it/blog/articoli/come-e-calcolata-la-probabilita-di-insolvenza-delle-imprese-tramite-il-rating/

    Fammi sapere naturalmente le tue impressioni , mi farebbe piacere ritrovare altri tuoi interventi ciao Patrizio

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