Rivalutazione Immobili- Effetti fiscali-Effetti sul patrimonio aziendale

Ciao , in questi momenti dove le aziende cercano liquidità e dove le banche e Consorzi Fidi valutano il patrimonio aziendale potrebbe essere interessante prendere in considerazione ciò che è scritto nella circolare del 19 marzo 2009 che puoi scaricare direttamente nel sito dell’Agenzia delle Entrate www. agenziaentrate.it in relazione all’ Articolo 15, commi da 16 a 23, del decreto legge 29 novembre 2008, n. 185 –  Rivalutazione dei beni immobili relativi all’impresa

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A me ora interessa vedere quali potebbero essere inoltre gli effetti fiscali della rivalutazione
Riprendo una parte della circolare:

“Il comma 20 dell’articolo 15 del decreto legge n. 185 del 2008 stabilisce

che il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione può essere

fiscalmente riconosciuto con il versamento di un’imposta sostitutiva dell’imposta
sul reddito delle persone fisiche, dell’imposta sul reddito delle società,
dell’imposta regionale sulle attività produttive e di eventuali addizionali.

In via preliminare si evidenzia, coerentemente con il tenore letterale della
norma, che il contribuente può iscrivere in bilancio il maggior valore sui beni
senza che tale maggior valore produca effetti fiscali, ivi compresi quelli
riguardanti l’imposta regionale sulle attività produttive.
Ai sensi del medesimo comma 20, come modificato in sede di
conversione, il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione può essere
fiscalmente riconosciuto in termini di quote di ammortamento deducibili e di
plafond per il calcolo delle spese di manutenzione a decorrere dal quinto esercizio
successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita.
Ne consegue che il maggior valore attribuito ai beni ammortizzabili in
sede di rivalutazione si considera riconosciuto, ai fini delle imposte sui redditi e
dell’Irap, a decorrere dall’esercizio che inizia, per i contribuenti con periodo di
imposta coincidente con l’anno solare, il primo gennaio 2013. Si sottolinea,
quindi, che il differimento degli effetti fiscali della rivalutazione al primo gennaio
2013 riguarda anche l’imposta regionale sulle attività produttive, nonostante il
principio di derivazione della base imponibile Irap dalle risultanze del conto
economico.
Prima del riconoscimento fiscale dei maggiori ammortamenti iscritti in
bilancio e imputati a conto economico in misura superiore a quella fiscalmente
deducibile, devono essere recuperati a tassazione attraverso una variazione in
aumento dal reddito imponibile.
L’incremento del patrimonio netto, conseguente all’iscrizione del saldo
attivo di rivalutazione in contropartita dei maggiori valori attribuiti ai beni – che
per i soggetti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare viene
evidenziato in sede di approvazione del bilancio dell’esercizio 2008 – assume
rilevanza nel bilancio in cui la rivalutazione è effettuata.

L’incremento del patrimonio netto che si determina per effetto della
rivalutazione effettuata nel 2008, coerentemente con quanto precisato nella
circolare n. 18/E del 2006, rileva ai fini della determinazione dell’ammontare delle
perdite fiscali riportabili nelle operazioni di fusione – ai sensi dell’art. 172, comma
7, del TUIR – e nelle operazioni di scissione – ai sensi dell’art. 173, comma 10, del
TUIR – a partire dalla data di approvazione del bilancio in cui la rivalutazione è
stata eseguita.
Con specifico riferimento alla disciplina delle società non operative di cui
all’articolo 30 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 si ribadiscono le precisazioni
fornite nella circolare n. 25/E del 2007 concernenti la rivalutazione effettuata ai
sensi della precedente legge n. 266 del 2005 (legge finanziaria 2006).
In particolare, poiché i maggiori valori fiscali conseguenti alla
rivalutazione di cui all’articolo 15 del decreto legge rileveranno dal periodo
d’imposta 2013, ai fini della verifica del test di operatività di cui al comma 1 del
citato articolo 30 della legge n. 724 del 1994, gli immobili in questione dovranno
essere assoggettati:
• fino al 2012, al coefficiente del 6 per cento applicato al valore non
rivalutato;
• a partire dal periodo d’imposta 2013 (e per i successivi due periodi
d’imposta), al coefficiente agevolato del 4 per cento applicato – per tutto il
triennio preso in considerazione dal comma 2 dell’articolo 30 – al valore
fiscalmente rilevante;
• a partire dal periodo d’imposta 2016, al coefficiente del 6 per cento
applicato sul valore fiscalmente rilevante.
Analoghi criteri andranno utilizzati per l’applicazione della percentuale di
redditività del 3 o 4,75 per cento rilevante ai fini della determinazione del reddito
minimo presunto di cui al comma 3 del citato articolo 30.

Il successivo comma 21 dell’articolo 15 del decreto legge – come
modificato in sede di conversione – prevede un ulteriore differimento degli effetti
della rivalutazione, rilevante ai fini della determinazione delle plusvalenze o
minusvalenze relative ai beni rivalutati.
In particolare, nel caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai
soci, di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa ovvero al
consumo personale o familiare dell’imprenditore dei beni rivalutati in data
anteriore al quella di inizio del sesto esercizio successivo a quello nel cui bilancio
la rivalutazione è stata eseguita, ai fini della determinazione della plusvalenza o
minusvalenza si ha riguardo al costo del bene prima della rivalutazione.
Decorso tale termine, quindi, il costo fiscalmente riconosciuto dei beni
rivalutati (rispetto al quale determinare l’eventuale plusvalenza o minusvalenza da
realizzo) terrà conto del maggior valore attribuito in sede di rivalutazione.
In definitiva, secondo la disciplina in esame il periodo di “sospensione”
degli effetti fiscali della rivalutazione risulta allungato di due esercizi rispetto a
quello previsto dall’art. 1, comma 470 della precedente legge di rivalutazione n.
266 del 2005, secondo cui i maggiori valori erano fiscalmente riconosciuti a
decorrere dal terzo esercizio successivo a quello con riferimento al quale era stata
eseguita la rivalutazione.
Il realizzo del bene rivalutato nel corso del periodo di “sospensione”
comporta il venir meno degli effetti fiscali della rivalutazione con la conseguenza
che, da una parte, le plusvalenze e le minusvalenze dei beni saranno determinate
senza tener conto del maggior valore iscritto in sede di rivalutazione e che,
dall’altro, sarà riconosciuto in capo al cedente un credito d’imposta pari
all’ammontare dell’imposta sostitutiva riferibile alla rivalutazione dei beni ceduti,
ai sensi dell’articolo 3 del d. m. n. 86 del 2002.
L’imposta sostitutiva va portata ad incremento del saldo attivo di
rivalutazione nella misura corrispondente al maggior valore attribuito ai beni
ceduti.

Contestualmente, in base al successivo comma 4 dell’articolo 3 da ultimo
citato, si considera “libera” la parte della riserva di rivalutazione riferibile ai beni
oggetto delle ipotesi in esame e ad essa non si applica più la disciplina
dell’articolo 13 della legge n. 342 del 2000.
Come precisato nella circolare n. 18/E del 2006, gli effetti della
rivalutazione non vengono meno nell’ipotesi di conferimento d’azienda che
contiene beni rivalutati, effettuata in neutralità ai sensi dell’articolo 176 del TUIR,
nel periodo di sospensione degli effetti della rivalutazione.
Di conseguenza, il disallineamento temporaneo sul valore dei beni
dell’azienda conferita si trasferisce in capo al conferitario, mentre il saldo attivo
rimane in capo al conferente.
In caso di cessione del bene rivalutato da parte del conferitario durante il
periodo di sospensione degli effetti della rivalutazione, le disposizioni contenute
nell’articolo 3, commi 3 e 4 del d.m. n. 86 del 2002 si applicheranno nel seguente
modo:
– il conferitario calcolerà la plusvalenza senza tener conto del maggior
valore iscritto in sede di rivalutazione;
– il conferente avrà riconosciuto un credito d’imposta pari all’ammontare
dell’imposta sostitutiva riferibile ai beni conferiti e la riserva da rivalutazione sarà
affrancata per un importo corrispondente al maggior valore iscritto sul bene
ceduto.
A diverse conclusioni deve giungersi nell’ipotesi di stipula di un contratto
di lease-back nel periodo di sospensione. In tal caso, concretizzandosi in
un’operazione che comporta il trasferimento giuridico del diritto della proprietà
del bene, ossia un’operazione a tutti gli effetti realizzativa, si rende applicabile la
regola generale di cui al comma 21 dell’articolo 15 del decreto legge, secondo la
quale “ai fini della determinazione delle plusvalenze o minusvalenza si ha
riguardo al costo del bene prima della rivalutazione”

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Ciao e…fammi sapere le tue impressioni con un commento

ciao a presto

Patrizio Gatti

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4 comments

  1. Gian Piero Turletti

    Informazioni davvero molto dettagiate e preziose per l’impresa.

  2. Pingback: Rivalutazione degli immobili- Il Rating per Basilea 2 aumenta??? | Plan Consulting di Patrizio Gatti

  3. claudio

    HO SOTTOSCRITTO UNA PRESTIPULA A GENNAIO DEL 2011, PAGANDO 20000 EURO, CON UNA AGENZIA IMMOBILIARE PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA CON BOX, ALLORA DEL VALORE DI 244000 EURO COMPLESSIVI.
    SONO INTERVENUTI NEL FRATTEMPO VARI EPISODI PER I QUALI NON HO PIU’ POTUTO ACCEDERE AL MUTUO.
    HO CERCATO DI CEDERE LA QUOTA , MA SENZA ESITO.
    QUALCHE GIORNO FA MI HA CONTATTATO L’AGENZIA CON TELEGRAMMA INDICANDO UN TERMINE PER STIPULARE IL CONTRATTO DEFINITIVO ENTRO UNA DATA CHE PERALTRO E’ SCADUTA DA QUALCHE GIORNO.
    LA RIVALUTAZIONE DELLA CASA E’ A MIO CARICO , OLTRE CHE LA SOMMA GIA’ ANTICIPATA?
    DI QUANTO E’ LA RIVALUTAZIONE IN PERCENTUALE ALL’ANNO ?
    SICCOME STIAMO AD APRILE LA RIVALUTAZIONE DA GENNAIO 2011, CIOE’ DALLA DATA DELLA PRESTIPULA , VALE PER UN ANNO O PER DUE ANNI?
    GRAZIE

  4. Patrizio Gatti

    Ciao Claudio , ti ringrazio innanzitutto per il commento. Tuttavia quello che mi chiedi è al di fuori delle mie competenze quindi mi dispiace ma non posso esserti d’aiuto.
    Un saluto
    Patrizio

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